Das Mietverhältnis beim Tod des Mieters

1.
Ist der Mieter nicht alleiniger Vertragspartner des Vermieters, sondern zum Beispiel der Lebensgefährte oder die Ehefrau, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.

Diesen steht jedoch innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
Gleiches gilt für Kinder oder andere Angehörige, die mit dem Mieter in der Wohnung gelebt haben.

Ein Kündigungsrecht des Vermieters besteht nicht, es sei denn in der Person desjenigen, der ins Mietverhältnis eintritt liegt ein wichtiger Grund vor, zum Beispiel Verwahrlosung, erhebliche Auseinandersetzungen mit dem Vermieter, Drogen- oder Alkoholkonsum oder Zahlungsunfähigkeit.
Diejenigen Personen, die in das Mietverhältnis eintreten sowie die Erben haften für Rückstände von Mieten und Nebenkosten, die bis zum Tod entstanden waren. Der Vermieter kann außerdem von den Eintretenden eine Kaution verlangen.
Für die nach dem Tod entstehenden Ansprüche haften diejenigen, die das Mietverhältnis fortsetzen, ggf. neben den Erben.
Treten keine Familienangehörige in das Mietverhältnis ein, wird dieses mit den Erben fortgesetzt, kann aber von diesen – wie auch vom Vermieter – innerhalb eines Monats mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.
Wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt und erfolgt keine Kündigung, sind die Erben verpflichtet, die Miete zu bezahlen, es sei denn, sie haben die Erbschaft rechtzeitig ausgeschlagen, zum Beispiel weil im Nachlaß nichts vorhanden oder der Nachlaß gar überschuldet ist.

2.
Sind die Erben unbekannt, ergeben sich erhebliche Schwierigkeiten für den Vermieter: Er darf die angemieteten Räumlichkeiten nicht selbst räumen und wird zunächst am Mietverhältnis festgehalten, auch wenn der Erbe nicht bekannt ist. Bis dem Vermieter die Erben bekannt sind, kann eine erhebliche Zeit verstreichen, innerhalb deren die Wohnung an sich nicht weiter vermietet werden darf. Eine Kündigung kann ebenfalls nicht ausgesprochen werden.

Für diesen Fall empfiehlt sich, eine Nachlaßpflegschaft zu beantragen und zwar beim Nachlaßgericht (in Baden-Württemberg sind dies die Notariate). Ansprech-partner für den Vermieter ist dann der vom Gericht bestellte Nachlaßpfleger. Ihm gegenüber kann dann die Kündigung ausgesprochen werden, wie mit den in der Wohnung verbliebenen Gegenständen des Verstorbenen zu verfahren ist, wird ebenfalls mit dem Nachlaßpfleger geklärt.